L’immobilier est un secteur clé dans les émissions de gaz à effet de serre (GES), et par conséquent, le secteur tertiaire aussi. Il a un rôle stratégique pour améliorer le bilan environnemental du pays.
Le décret impose aux acteurs du secteur tertiaire, propriétaires comme locataires, d’agir en respectant des objectifs extrêmement ambitieux. Ce qu’ils ont tout intérêt à faire non seulement pour l’environnement, mais aussi pour valoriser leur patrimoine immobilier.
A défaut de reconnaître cette opportunité, les mauvais élèves pourraient voir leurs biens immobiliers être publiés sur une liste officielle et infamante, sur le principe du « name & shame », avec un impact direct sur la valeur de ces biens.
Tous azimuts, c’est un peu le credo du gouvernement français dans ses efforts pour lutter contre le réchauffement climatique dans le secteur immobilier. Il multiplie les initiatives, que ce soit à destination des professionnels du bâtiment comme des particuliers. Il existe par exemple aujourd’hui une demi-douzaine de dispositifs d’aides, dont le dernier, MaPrimeRénov, mis en place en janvier dernier et qui évoluera en 2021.
On le rappelle, si besoin en était, l’immobilier est bien sûr un secteur clé, ce qui explique ces efforts gouvernementaux ! Selon le rapport sur l’état de l’environnement, le bâti « résidentiel-tertiaire » est, depuis 2009, le deuxième poste d’émissions de GES de la France. Il contribue à hauteur de 20 % du total national, soit 91 Mt CO2e(1).
Une surface tertiaire en hausse
Pour améliorer le bilan environnemental de ce secteur en France, il faut agir non seulement sur le neuf, en établissant de nouveaux cahiers des charges pour nos modes de construction, mais aussi sur l’existant. C’est là qu’intervient le décret tertiaire, qui pousse les professionnels de l’immobilier à accélérer la transition énergétique en imposant une rénovation du parc immobilier existant tertiaire.
Dans le détail, le secteur dit « tertiaire » regroupe les immeubles de bureaux (23 %), les commerces (22 %), les locaux d’enseignement (19 %), les établissements de santé (12 %), les équipements culturels et sportifs (7 %), les restaurants et les hôtels (7 %) etc… (selon des chiffres de 2016).
Un tiers des émissions de l’immobilier provient des bâtiments du secteur tertiaire, soit 34 Mt CO2e, toujours selon le rapport sur l’état de l’environnement. Entre 1990 et 2017, les émissions de GES issues des bâtiments du secteur tertiaire ont augmenté de 8 %, ce qui s’explique notamment par l’expansion significative de la surface tertiaire, de près de 50% sur la période.
Des progrès dans la performance énergétique
Tout n’est pas noir pour autant. En effet, depuis 2009, la consommation d’énergie du secteur diminue d’environ 2 % en moyenne chaque année. Comment expliquer cette différence ? Grâce à une meilleure efficacité énergétique et une utilisation d’énergie moins carbonée.
C’est ce type d’amélioration des performances que vise le décret tertiaire… mais à une échelle autrement plus ambitieuse. L’objectif de réduction des consommations énergétiques des bâtiments est en effet fixé à – 40 % dès 2030, – 50 % en 2040, – 60 % en 2050 !
L’objectif de consommation doit être comparé à une année de référence, qui peut être choisie entre 2020 et 2010 inclus. Le bâtiment doit avoir connu une exploitation complète pendant cette année de référence pour disposer de données de consommations relevées sur 12 mois. L’année de référence devra être déclarée à partir de mars 2021. Le décret apparaît donc comme un texte imposant des critères de performance énergétique à respecter sur un rétroplanning.
Le périmètre d’action
C’est l’arrêté d’application du 10 avril 2020 qui vient préciser le périmètre d’action d’un décret publié le 23 juillet 2019, en complément de la loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018.
Attention, tout le monde n’est pas concerné. Seules les surfaces tertiaires de plus de 1000 m2 sont soumises à cette obligation. Cela peut concerner un bâtiment unique, mais aussi des surfaces inférieures à 1000 m2 dont le cumul totalise plus de 1000 m2 sur une même unité foncière, en notant que les surfaces de parking sont exclues.
L’obligation s’impose aux bailleurs comme à leurs locataires. Le périmètre de responsabilité de chacun est renvoyé à la rédaction du bail.
Les objectifs de réduction de consommation sont bien bâtiment par bâtiment. Il est toutefois possible de mutualiser les bâtiments d’un parc tertiaire et de permettre des compensations entre eux si des bâtiments sont conformes à l’objectif et d’autres non.
Consommation ciblée : l’énergie finale
Enfin, la consommation prise en compte est la valeur en énergie finale, c’est-à-dire l’énergie au stade final de la chaîne de transformation, soit au stade de son utilisation par le consommateur finale. Elle comprend les consommations des usages de la réglementation thermique 2012 (chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, eau chaude sanitaire), mais aussi d’autres comme par exemple la bureautique.
Chaque année à partir de 2021, les consommations énergétiques des bâtiments concernés doivent être envoyées sur une plateforme informatique appelée OPERAT et gérée par l’ADEME afin d’assurer le suivi d’application du décret. Cet envoi doit être effectif avant le 30 septembre.
En outre, un dossier technique est à préparer pour 2026. Il doit contenir une étude énergétique (bâti, équipements, comportement), un programme d’action à l’échelle du bâtiment, le coût et le retour sur investissement. Il doit être tenu à disposition comme justificatif des actions de réduction de consommation.
Vers un principe de « Name and Shame » ?
En cas de non-respect de l’obligation, les contrevenants risquent une amende pouvant aller jusqu’à 7500 euros, pour chaque obligé (bailleurs et locataires). Ce faible montant paraît peu coercitif, mais le gouvernement semble plutôt tabler sur une sanction du marché pour atteindre le porte-monnaie des retardataires, en annonçant vouloir publier une liste des mauvais élèves, en ligne et libre d’accès, sur le principe du « Name and Shame » (nommer et faire honte).
C’est ici que chaque propriétaire peut entrer dans une logique financière de la carotte et du bâton. Pour le comprendre, il faut rappeler le contexte de l’immobilier d’entreprise français, qui battait tous ses records en 2019, avec pas moins de 35,4 milliards d’euros investis (contre 30,4 milliards en 2018), dont 25 milliards pour l’immobilier de bureaux selon Knight Frank, groupe spécialisé dans le conseil en immobilier d’entreprise.
La carotte, pour les propriétaires, est de trouver l’opportunité, dans ce virage environnemental, de valoriser leurs actifs immobiliers dans un marché extrêmement concurrentiel. En effet, selon Nexity, une étude a montré que les immeubles « verts » se louent mieux et plus chers que les autres, et que leur valeur immobilière augmente de 8 à 10 % à la revente ! La rénovation guidée par le décret tertiaire semble donc aussi rentable économiquement et peut permettre à long terme de fixer de façon significative la valeur immobilière des biens.
A contrario, la location d’une « passoire thermique » sera bien sûr plus compliquée, et certains biens immobiliers vont perdre de la valeur… Encore plus si cela est de notoriété publique, ce qui sera le cas s’ils sont stigmatisés sur une liste des mauvais élèves.
Stratégie à long terme
Le décret apparaît donc comme une formidable opportunité pour les propriétaires de bâtiments tertiaires de mettre en place une stratégie à long terme, en appliquant le texte de loi avec une vision en coût global pour atteindre les objectifs d’économie d’énergie.
L’ordre des actions devient primordial pour que l’objectif environnemental et la carotte financière se combinent dans un rapport gagnant-gagnant, faisant alors du décret tertiaire un levier fondamental d’une transition énergétique du secteur immobilier.
Par exemple, plutôt que d’installer en 2025 une pompe à chaleur (PAC) de dernière génération sur un bâtiment mal isolé pour atteindre les premiers paliers de -40% et -50%, et ensuite seulement isoler et remplacer à nouveau la PAC (qui aura déjà 25 ans d’âge !), sans doute est-il préférable de commencer par isoler, ce qui coûte cher à la pose mais permet de grosses économies d’énergie qui finissent par rentabiliser l’investissement, voire même qui peuvent financer l’achat d’un système de chauffage plus performant.
Le décret BACS, complémentaire du décret tertiaire
Il serait dommage de parler du décret tertiaire sans parler du décret BACS (Building automation & control systems), publié au journal officiel le 21 juillet 2020, qui prévoit d’équiper les bâtiments tertiaires de systèmes d’automatisation et de contrôle pour suivre les consommations énergétiques des bâtiments. Moins connu, il est pourtant complémentaire du décret tertiaire puisqu’il permet la gestion des principaux équipements énergivores tel que la climatisation, le chauffage ou la ventilation.
Comme pour le décret tertiaire, l’obligation peut concerner les propriétaires tout autant que les locataires, dès lors que le bâtiment exploite un système de climatisation ou de chauffage d’une puissance nominale supérieure à 290 kW, combiné ou non avec un système de ventilation. Cette obligation concerne le bâti tertiaire neuf ou existant avec, pour date-butoir, le 1er janvier 2025.
Là encore, plus qu’une obligation, c’est un important levier de performance. C’est une opportunité pour chaque propriétaire ou locataire de faire l’état de lieux de son système de CVC (chauffage, ventilation, climatisation), mais aussi de sa gestion technique de bâtiment (GTB), système informatique qui permet de centraliser les différents équipements électriques et mécaniques d’un bâtiment. Pour un immeuble des années 70, un programme de réalisation de GTB peut apporter jusqu’à 30% d’économies d’énergie, avec un retour sur investissement sur 3 à 5 ans.
C’est l’occasion de réfléchir aux besoins énergétiques sur le long terme, en combinant les gains environnementaux et financiers. C’est bien là tout l’intérêt du décret tertiaire, et même si les objectifs sont très ambitieux, à la hauteur du défi climatique qui nous fait face, c’est à chaque acteur de faire de cet outil une carotte plutôt qu’un bâton.
Joseph Bancaud
Article réalisé en partenariat avec l’Ingénieur-Constructeur
(1)Les émissions en CO2e (équivalent CO2), exprimées en mégatonnes, agrègent toutes les émissions de gaz à effet de serre (CO2, CH4, N2O, PFC, HFC, SF6, NF3) au sens du Protocole de Kyoto, en prenant en compte leur pouvoir de réchauffement global (PRG) propre.